Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vừa có kiến nghị gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng về việc cần thiết giảm thiểu những thủ thô tục hành chính trong xây dựng để gỡ khó cho doanh nghiệp, từ đó góp phần ưu đãi căn hộ.
Ông Nguyễn Văn Đực “Luận văn làm dối”
Ông Nguyễn Văn Đực nói: Năm 2006 trở về trước, thủ thô lỗ quá đơn giản mua ban biet thu lien ke gia re mua bán chung cư hà nội giá rẻ. Chỉ cần UBND TP.HCM chấp nhận giao đất, rồi Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt quy hoạch là doanh nghiệp bắt đầu khởi công. Nhưng về sau xuất hiện tình trạng Bộ Xây dựng can thiệp quá sâu về dự án, đặt ra việc thẩm tra cơ sở từng dự án. Tôi cho rằng những kiểm tra đó chỉ mang thuộc tính hình thức. Tức là cơ quan tác dụng yêu cầu công ty vẽ sao thì công ty vẽ vậy nhưng chưa chắc gia tộc xây dựng đúng như thế.
Một điểm nữa là quy định rối rắm của Bộ Xây dựng đã bắt công ty phải ứng phó trong dự án bất động sản đầu tư. Thời Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, ông từng hai lần mời tôi ra Hà Nội góp ý về thủ thô lỗ hành chính. Lúc đó ông Quân đưa ra 33 bước thủ tục hành chính liên can đến xây dựng dựng. Lúc đó tôi đã nói thẳng với Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân rằng cái mà dự án bất động sản đầu tư Bộ trưởng và các sở, ban ngành nhận được từ CDT chỉ là một luận văn làm dối.
Thời điểm nhà đất sốt, nhiều doanh nghiệp tính làm dự án căn hộ lớn nhưng vì thời khắc thủ thô lỗ kéo dài nên khi sản phẩm ra thì phân khúc đóng băng mất rồi. Trong kinh doanh, một ý tưởng mà phải chầu chực đến 5 năm mới có tác phẩm thì quá lạc hậu, lỗi thời rồi. Cho nên tổn thất vô hình rất lớn Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ toạ Hiệp hội BĐS TP.HCMÔng Quân hỏi sao dối? Tôi đáp thật là khi biên soạn dự án đầu tư cho dự án tôi cũng chưa lường trước được điều gì hết. Tôi biên soạn theo đòi hỏi của luật là để chứng minh dự án bất động sản này có lãi 10 - 15% chẳng hạn. Nhưng nếu phân khúc sốt lên, tôi có thể điều chỉnh dự án lãi 20 - 30%, nếu thị trường đóng băng đảng tôi điều chỉnh lỗ 5 - 10%. Tất cả đều tùy thuộc vào thị trường. Dối ở đây là tôi viết dự án cho có để được duyệt mà khởi công. Nếu bộ trưởng không tin thì cứ cho kiểm toán những đề án được duyệt so với dự án làm hoàn tất khác xa nhau như thế nào.
Tôi khẳng định việc bắt làm đề án đầu tư chỉ mang tính hình thức, ứng phó và không mang đến hiệu quả gì cho doanh nghiệp.
Người mua nhà mặt phố chịu thiệt hại
Thanh Niên Online: Ông có toan tính cụ thể thiệt thòi cho doanh nghiệp do rắc rối thủ tục đem đến không?
Ông Nguyễn Văn Đực: Rất khó tính toán cụ thể vì mỗi dự án bất động sản có những tổn hao khác nhau. Thiệt hại hữu hình về tiền bạc thì đã thấy rõ. Thí dụ tôi mua miếng đất 50 tỉ, một năm sau bắt đầu thực hiện tôi chỉ chịu lãi vay thí dụ 10%/năm tức là 5 tỉ, tổng cộng cả cho vay lẫn lại là 55 tỉ đồng. Nhưng nếu sau 5 năm mới bắt đầu thực hiện thì chỉ riêng lãi ôi thôi đã lên tới 30 - 35 tỉ đồng, cộng cả vốn lên tới 80 - 85 tỉ đồng. Đứng ở góc độ doanh nghiệp chúng tao tốn kém 30 - 35 tỉ đồng. Nhưng đứng ở góc độ xã hội thì cả tầng lớp đều tốn phí vì chi phí đội thêm này sẽ được doanh nghiệp tính vào giá nhà mặt phố bán ra, khách hàng phải chịu.
Thiệt hại vô hình nghĩa là công ty tính đưa ra một công trình thích hợp lúc bấy giờ nhưng vì thời gian kéo dài quá nên khi ra hàng thị trường công trình đó không còn phù hợp nữa. Đơn cử thời gian nhà phố đất sốt, nhiều doanh nghiệp tính làm đề án căn hộ lớn nhưng vì thời khắc thủ tục kéo dài nên khi sản phẩm ra thì phân khúc đóng băng đảng mất rồi.
Trong kinh doanh, một ý tưởng mà phải chờ đợi đến 5 năm mới có sản phẩm thì quá lạc hậu, lỗi thời rồi. Cho nên tổn thất vô hình rất lớn.
Thủ thô lỗ hành chính chậm như vậy gây thiệt hại cho doanh nghiệp 10 - 30% và hiển nhiên hao phí này kết thúc người quan tâm nhà mặt phố phải gánh. Có nhiều lý do để giá nhà Việt Nam cao hơn các nước lân cận trong đó có cả thủ thô tục hành chính rắc rối, kéo dài. Sơ đồ thủ thô tục mà anh cầm đã được tôi vẽ giản dị nhất. Chứ còn tôi bại kê hết thủ thô tục theo tấp tễnh dễ thường người trong ngành đọc có khi còn không hiểu chứ nói gì người dưng ngành.
Bắt công ty phải dối trá
* Nếu còn duy trì thủ thô lỗ hành chính này thì những ưu đãi kích cầu thị trường nhà đất do Chính phủ đưa ra, tiêu biểu như gói trợ giúp 30.000 tỉ đồng cũng khó đem đến hiệu quả?
- Ở đây cần phải làm rõ điều này. Nhà nước muốn quản lý chặt để tránh sự sụp đổ của phân khúc bất động sản, sụp đổ của công trình xây dựng dựng. Nhưng tôi hỏi ngược lại cách quản lý này có hiệu quả không? Thị trường nhà phố đất vẫn đóng băng và từ trước giờ chưa có dự án bất động sản vì chất lượng yếu kém mà sụp đổ.
Tôi khẳng định việc bắt làm dự án đầu tư chỉ mang tính hình thức, đối phó và không mang lại nhanh nhất gì cho doanh nghiệp.Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM
Như vậy các lăm le này không đạt được mục tiêu quản lý thị trường. Có hay không có nghị định thì công ty vẫn phải làm theo cách của họ. Còn những cái bắt phải làm thì doanh nghiệp phải đối phó, đối đầu, đưa ra những thủ thuật lừa qua dối lại với nhau thôi.
Gói 30.000 tỉ đồng chưa hiệu quả có nhiều nguyên nhân nhưng ít nhiều cũng xuất hành từ mắc mứu của thủ thô tục hành chính rắc rối.
* Theo ông thời điểm từ lúc bắt đầu đến thời điểm bắt đầu thực hiện đề án kéo dài bao lâu là hợp lý nhất?
- Một năm trở lại. Tức là lăm le nên quay lại thời khắc 2006 trở về trước. Chừng nào nhà mặt phố nước chứng minh có sản phẩm nào kém cỏi, hư hỏng, lường đảo thì mới tăng thêm lăm le để kiểm soát. Còn nếu dự án bất động sản vẫn tốt thì anh tăng thủ thô tục làm gì!
- Cảm ơn ông!
Mất 3 - 7 năm mới có thể bắt đầu làm dự ánTrong bản kiến nghị gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực cho hay trước 2006, thời khắc để dự án bất động sản nhà mặt phố ở khởi công mất khoảng một năm do thủ tục khá đơn giản. Chủ đầu tư chỉ cần có mong muốn giao đất của UBND TP.HCM và thỏa thuận quy hoạch 1/500 của Sở Quy hoạch kiến trúc.
Tuy nhiên, từ khi có nghị định 90/2006, nghị định 71/2010, thời khắc tốn thêm ba năm nữa do CDT phải tiếp thô tục trình Sở Xây dựng giám định kiến trúc cơ sở và phê duyệt dự án đầu tư, được thẩm duyệt hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước)…
Kể từ khi nghị định 69/2009, nghị định 64/2012, thời điểm phải mất thêm 2 - 3 năm nữa do hoàn cảnh cấp giấy thị thực quyền thường dùng đất qua nhiều mắt xích thẩm định, kiểm tra bản vẽ kỹ thuật…Theo ấn định hiện hành, doanh nghiệp phải mất 3 - 7 năm để có xác xuất bắt đầu xây dựng dự án ban chung cu nam trung yen gia re. Trong đó có nhiều dự định không cấp thiết và đẩy chi phí đầu tư tăng cao.
Trung Hiếu
Thanh Niên
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét